Прочитав это руководство, вы познакомитесь с тремя часто используемыми методами квартиры оценки
Спрашиваете ли вы: «Сколько стоит мой многоквартирный дом?» Продавая свою многоквартирную недвижимость или оценивая потенциальные инвестиции при покупке, вы сможете с пользой использовать это руководство.
За более чем 30 лет своей карьеры в сфере коммерческой недвижимости я работал со многими оценщиками. В тот или иной момент мне приходилось оценивать недвижимость, используя все три метода.
Метод №1: доходный подход
Из трех методов, используемых для оценки многоквартирного дома, наиболее подходящим является доходный подход. Истинная ценность квартиры оценка для инвестора будет равна доходу, который она приносит от его инвестиций. Доходный подход основан на этой доходности.
Пошаговый процесс оценки многоквартирной недвижимости
Некоторые инвесторы принимают решения, используя валовой доход. Это очень неточно, поскольку игнорирует ваши расходы и периодические вакансии.
Если бы у вас была 100% занятость и арендаторы платили вовремя, общая арендная плата, которую вы бы получили, представляла собой потенциальный валовой доход (PGI).
Некоторые арендуемые помещения время от времени будут пустовать
Процент квартир, которые вакантны ежегодно, представляет собой уровень вакантности объекта недвижимости. Это необходимо применить к PGI, чтобы определить валовой доход.
Расходы на многоквартирную недвижимость могут составлять от 35% до 45% валового дохода. Если владелец несет ответственность за все коммунальные услуги своих арендаторов, коэффициент расходов может достигать 50%.
Когда вы оцениваете стоимость недвижимости, начните с потенциального валового дохода (PGI)
Примените уровень вакантных площадей для этого рынка к PGI. Затем вычтите предполагаемые расходы, чтобы рассчитать чистый операционный доход (NOI). Теперь вы можете узнать ставку капитализации объекта недвижимости.
Ставка капитализации (ставка капитализации) показывает доход, который вы можете получить от своих инвестиций. Чтобы найти предельную ставку, разделите NOI на рыночную стоимость недвижимости.
Если вы знаете предельную ставку для аналогичной недвижимости в районе, вы можете разделить полученный вами NOI на предельную ставку, чтобы найти рыночную стоимость недвижимости.
Пример оценки многоквартирной недвижимости с использованием доходного подхода
Теперь, как рассчитать, сколько стоит жилой комплекс, используя метод дохода? Если многоквартирный дом из 15 квартир сдается в аренду в среднем по 820 долларов в месяц за единицу, потенциальный валовой доход (PGI) составит 12 000 долларов в месяц или 144 000 долларов в год.
Предположим, что уровень вакантных площадей в этом районе равен 5%
Вычтите 7200 долларов США (5%) из PGI. Валовой доход от этой собственности составляет 136 800 долларов.
Если ваши предполагаемые расходы составляют 40% вашего валового дохода, NOI для этой недвижимости составит 82 080 долларов США.
Мы будем использовать среднюю ставку рыночной капитализации 9,6%. Стоимость этого имущества будет равна NOI (82 080 долларов ), разделенному на ставку предела (9,6%), которая равна 855 000 долларов США.
Учитывайте операционные расходы и резервные фонды
Всегда будьте в курсе того, как ваши расходы влияют на стоимость вашей собственности. Вы должны знать, какой процент вашего валового дохода уходит на расходы.
Операционные расходы могут включать в себя:
Управление недвижимостью
Заработная плата/налоги на заработную плату/услуги по расчету заработной платы
Налог на недвижимость
Страхование ответственности и рисков
Утилиты
Удаление мусора
Уборка снега (при необходимости)
Ландшафтный дизайн
Очистка
Ремонт и обслуживание
Контракты на техническое обслуживание – системы отопления, вентиляции или кондиционирования, бассейн, лифт и т. д.
Мягкие расходы — судебные издержки, бухгалтерские сборы и т. д.
Резервы
Вы должны иметь достаточные резервы на техническое обслуживание и текучесть арендаторов. Размер ваших резервов будет варьироваться в зависимости от состояния и местоположения вашей собственности.
Старому зданию или зданию с отсроченным обслуживанием потребуется больший резерв
Размер резерва должен учитывать запланированные капитальные улучшения, такие как замена крыши, а также непредвиденный ремонт.
Когда арендатор съезжает, вам придется отремонтировать или перекрасить квартиру и сдать ее в аренду. Вы потеряли доход от аренды до тех пор, пока квартира не будет сдана в аренду. Если время оборота на вашем рынке составляет несколько недель, вам может потребоваться больше резервов, чем владельцу, чья недвижимость сдается в аренду через несколько дней.
Если вы покупатель, продавец многоквартирного дома предоставит вам финансовые отчеты, в которых документально подтверждены доходы от недвижимости и указаны ее расходы. Вы также получите списки арендной платы, в которых указана фактическая доля вакантных площадей.
Отчет о прибылях или убытках будет либо отчетом на конец года, либо отчетом за текущий год. Если конец финансового года объекта недвижимости наступил 6 месяцев назад или раньше, то отчет на конец года является устаревшим. Заявление за текущий год является более поздним, но оно не является полным.
Вам нужно будет увидеть конечный отчет за 12 месяцев, также называемый T-12 или TTM (заключительные двенадцать месяцев). Это покажет вам доходы или расходы объекта недвижимости за последние 12 месяцев.
Для инвесторов, которые учатся делать свою первую покупку, мы также подготовили руководство с советами для новичков по покупке своего первого жилого дома или комплекса .
Дополнительные улучшения
Стоимость вашей квартиры можно увеличить несколькими способами. Все, что вы делаете, что увеличивает ваш доход, считается улучшением, создающим добавленную стоимость.
Сюда входят улучшения, которые позволят вам взимать более высокую арендную плату, или удобства, приносящие доход, как стиральные или сушильные машины с оплатой монетами. Если вы сможете взимать новые сборы, это увеличит ваш доход и будет отнесено к категории добавленной стоимости.
Если вы вносите улучшения, являющиеся частью планового технического обслуживания, например замену крыши, упомянутую выше, это не считается добавленной стоимостью. Такого рода улучшения необходимы только для того, чтобы поддерживать ваш бизнес в его нынешнем виде.
Если ваша собственность старая и устаревшая, вы в конечном итоге замените столешницы, шкафы и, возможно, полы обновленными материалами. Если это ожидаемое состояние в вашем текущем диапазоне арендной платы, улучшения нельзя назвать добавленной стоимостью.
Однако, если в результате вашей реконструкции создаются квартиры более высокого класса или привлекаются более высокооплачиваемые арендаторы, это будет считаться улучшением с добавленной стоимостью.
Метод № 2: подход сравнения продаж
Подход сравнения продаж — на что это похоже. Вы сравниваете объекты недвижимости, которые были проданы и закрыты, чтобы увидеть, сколько стоят аналогичные объекты на этом рынке.
Точная информация имеет решающее значение при использовании подхода сравнения продаж.
Как работает сравнение продаж
Свойство, значение которого вы пытаетесь определить, является объектом свойства. Проданная недвижимость, с которой вы ее сравниваете, является сопоставимой. Для точной оценки вам нужно как минимум 3 сопоставимых объекта.
Сопоставимые объекты должны:
быть максимально похожими на объект недвижимости,
быть расположены как можно ближе географически к объекту недвижимости, и
закрылись как можно позже.
В цену продажи сопоставимых объектов вносятся корректировки с учетом различий, которые они имеют с оцениваемым объектом недвижимости. Если сопоставимый объект больше, вычитается сумма за квадратный фут. Если она меньше, сумма будет добавлена.
Корректировки вносятся с учетом размера земельного участка, возраста, функционального устаревания, особенностей и уступок при продаже.
Корректировки суммируются по каждому сопоставимому показателю. Это положительное или отрицательное значение применяется к цене продажи. Среднее значение скорректированой цены сопоставимых объектов представляет собой рыночную стоимость объекта недвижимости.
Для истинной оценки вам необходима точная информация о сопоставимых объектах недвижимости и сделках их продажи. Например, если продавец оплатил покупателю затраты на закрытие сделки, это следует учитывать.
Где найти данные о похожих объектах недвижимости
Публичные записи
Владение недвижимостью и сделки с ней являются общедоступными. Эти записи ведутся на уровне округа. Обычно их можно найти в одном из следующих окружных офисов:
Секретарь суда
Налоговый инспектор
Реестр сделок
Регистратор округа
Для этой информации не существует национального стандарта. Вы должны быть в состоянии найти адрес, номер участка или налоговой карты, имя и адрес владельца, площадь в акрах, квадратных метрах, а также текущие и предыдущие значения налогов.
В некоторых округах отображается история продаж недвижимости. Знание уровня роста стоимости недвижимости полезно для обзора рынка.
Большинство записей доступны в Интернете. Это позволит вам найти и распечатать копии нужных вам записей. Потратьте время, чтобы ознакомиться с процессом поиска записей в вашем округе.
Платформы недвижимости
Существуют веб-сайты коммерческой недвижимости (CRE), которые действуют как служба листинга CRE. К ним относятся рынок многоквартирной недвижимости MultifamilyCashin , CoStar, LoopNet, Ten-X, Reonomy и Transactly.
Некоторые сайты позволяют вам войти и посмотреть недвижимость, выставленую на продажу. Вы увидите местоположение объекта недвижимости и такие детали, как возраст улучшений, площадь в квадратных метрах, площадь и особенности.
Чтобы получить доступ к сопоставимой информации о продажах, необходимой для оценки стоимости недвижимости, вам, возможно, придется заплатить за подписку. Это даст вам продажные цены и льготы.
В некоторых регионах есть Коммерческий совет риэлторов, который владеет коммерческой службой размещения объявлений. Вы должны быть членом правления, чтобы использовать их MLS.
Метод №3: Затратный подход
Третий метод оценки недвижимости – затратный подход. Этот метод основан на предположении, что собственность не стоит больше, чем затраты на ее создание.
Затратный подход используется, когда недвижимость новая или нет сопоставимых продаж. Если недвижимость считается специальным объектом использования, например, церковь или историческое здание, недавних продаж объектов может не быть.
При оценке инвестиционной недвижимости обычно используется затратный подход, если улучшения являются новыми. Вы не могли бы использовать доходный подход, если бы объект недвижимости еще не приносил фактического дохода.
Вместо использования данных о продажах других объектов недвижимости в качестве ориентира, затратный подход использует рыночную стоимость земли или стоимость строительства улучшений сегодня. Для учета возраста из этих затрат вычитается амортизация.
Формула затратного подхода:
Стоимость = стоимость земли + новая стоимость строительства – амортизация.
Стоимость земли определяется методом сравнения продаж. Стоимость вашей земли представляет собой среднее значение продажной цены аналогичных объектов недвижимости, находящихся поблизости и проданных недавно.
С этого момента расчет стоимости недвижимости затратным подходом может оказаться сложным.
4 способа расчета затрат на новое строительство
Существует четыре способа расчета затрат на новое строительство:
Сравнительная единица измерения . Метод сравнительной единицы измерения использует цену за квадратный фут (PSF) для каждой области строительства. Оценщик выбирает цену псф из 5 категорий, которые зависят от типа конструкции. Затем они делают свои оценки на основе площади улучшений.
Разделенные затраты — этот метод использует более подробную разбивку конструкции. Вместо цены PSF в этой оценке используется средняя стоимость составляющих площадей строительства.
Unit-in-Place — Unit-in-Place использует еще более подробный список строительных компонентов. Он также применяет оценки затрат и прибыли застройщика к затратам на компоненты.
Количественное обследование — это самый подробный метод. Метод количественного обследования предполагает оценку каждого элемента материала, используемого при строительстве улучшений. Именно такую цену застройщик первоначально назначил за работу. Этот метод также оценивает общие условия застройщика (накладные расходы) и прибыль.
По мере продвижения по списку каждый метод становится более подробным, занимает больше времени и приводит к более точной оценке.
Определение амортизации
Далее существуют разные способы определения амортизации объекта недвижимости. Амортизация включает в себя износ улучшений, устарело ли их функциональное использование, а также ухудшилась ли стоимость территории вокруг объекта недвижимости.
Существует несколько методов расчета амортизации. Некоторые методы детальны или точны, чем другие. Чем старше имущество, тем сложнее процесс определения его амортизации.
Самый простой способ расчета амортизации — это метод «возраст-жизнь». Разделите фактический возраст улучшений на их эффективный срок службы. Это дает вам процент, который вычитается из стоимости земли и строительства.
Например, предположим, что вы используете затратный подход для определения стоимости многоквартирного дома.
Сопоставимые продажи земельных участков аналогичного размера составляют в среднем 70 000 долларов США.
Вы определили, что стоимость нового строительства составит 1 000 000 долларов.
Срок эксплуатации улучшений – 40 лет, построены они 5 лет назад. 5 лет — это 12,5% эффективного срока службы здания.
Наконец, в нашем примере стоимость земли и нового строительства составляет 1 070 000 долларов США. Вычтите амортизацию в размере 12,5%, или 133 750 долларов США. Стоимость данного объекта недвижимости затратным подходом составляет 936 250 долларов США.
Рассмотрите возможность найма профессионального оценщика
При покупке многоквартирного дома для инвестирования в многоквартирную недвижимость , после определения потенциальной инвестиционной недвижимости среди многоквартирных домов, выставленных на продажу поблизости , лучше всего провести ее профессиональную оценку, если только вы не являетесь опытным инвестором или оценщиком. Скорее всего, ваш кредитор потребует от вас получить отчет об оценке третьей стороны.
Профессиональный оценщик сможет оценить точную стоимость вашей недвижимости. Федеральный закон требует от оценщиков прохождения профессиональной подготовки и лицензирования.
Как правило, оценщики являются членами местной службы многократного листинга и имеют доступ к самым последним сделкам. У них также есть текущие данные о затратах на строительство, чтобы при необходимости они могли эффективно провести анализ затратного подхода.
Коммерческая оценка может стоить всего несколько тысяч долларов. Стоимость недвижимости, состоящей из нескольких зданий, может достигать 10 000 долларов. Оценка самой крупной недвижимости может стоить до 25 000 долларов. Некоторые оценщики предлагают оценку владельца за меньшую цену. Это предполагает использование менее подробного формата, чем оценка ипотеки.
Воспользуйтесь нашим национальным каталогом, чтобы выбрать одного из лучших оценщиков многоквартирной недвижимости рядом с вами . В этом каталоге мы собрали авторитетных специалистов по всей территории США, имеющих опыт оценки многоквартирных домов.
Когда не нужно нанимать оценщика
Если вы продавец, есть более простой способ быстро и без необходимости нанимать оценщика продать свой многоквартирный дом . Вы можете продать его как есть опытным покупателям за наличные.
Профессиональные инвесторы в многоквартирную недвижимость не обязаны соответствовать требованиям оценки обычного кредитора. Самым лучшим покупателям вообще не потребуется проводить официальную оценку.
Лучшие покупатели могут осмотреть квартиру и узнать, сколько она стоит и сколько будет стоить привести ее в соответствие с рыночными стандартами после покупки ее как есть.
Если вы сможете найти авторитетных и опытных покупателей вашей недвижимости за наличные, это может быть вашим лучшим вариантом. Вот где MultifamilyCashin может помочь.
MultifamilyCashin быстро становится ведущей торговой площадкой, где продавцы многоквартирных домов общаются с мотивированными покупателями за наличные. Мы собрали сеть опытных и надежных покупателей недвижимости, которые ищут недвижимость, подобную вашей.
У нас также есть собственное инвестиционное подразделение, и мы можем сами сделать вам предложение.
Мы совершаем сделки:
быстрый
без стресса
бесплатно для вас.
Мы можем взять на себя все расходы по закрытию сделки, если вам это понадобится. Вам не придется приходить со своими деньгами на закрытие, чтобы получить наличные от покупателя.
Чтобы получить предложение без каких-либо обязательств и оплаты наличными прямо сейчас, позвоните нам. Или воспользуйтесь нашей формой запроса предложения наличными , чтобы быстро рассказать нам о вашей недвижимости. Всего через несколько дней после краткого обзора мы делаем предложения только за наличные. А иногда делаем их прямо на месте, прямо во время просмотра.
