Как оценить многоквартирный дом

Уровень просрочек по ипотечным кредитам на жилую недвижимость с одной-четырьмя квартирами снизился до 4,06 процента с учётом сезонных колебаний от всех непогашенных кредитов на конец четвертого квартала 2018 года.
В наши дни, из-за кажущейся бесконечной потребности в аренде жилья, все больше и больше инвесторов стремятся вкладывать средства и владеть многоквартирными домами. Инвесторов привлекает высокий спрос со стороны арендаторов и потенциальный потенциал роста стоимости. Многие неопытные инвесторы склонны переплачивать, поскольку оценочная компания часто переоценивает доход от аренды и недооценивают расходы. Сколько платить инвестору за многоквартирный дом? Продавцы и их брокеры часто ценят свою недвижимость выше, чем покупатели и их кредиторы. Как коммерческий ипотечный кредитор и брокер с более чем 35-летним опытом кредитования, я хотел бы создать простой для понимания формат для получения справедливой и разумной оценки стоимости при инвестировании в этот класс активов.
 
Многие инвесторы полагаются на валовой доход от аренды, множители валовой арендной платы и другие методы оценки, которые строго зависят от валового дохода от собственности. Недостаток этих методов состоит в том ещё, что в них не учитываются различия в расходах на недвижимость. Правильный анализ требует понимания потенциального валового дохода, фактического валового дохода, управленческих расходов, надбавок на вакансии, резервов на ремонт и замену, обычных операционных расходов и чистой прибыли. Затем нам необходима оценочная компания, чтобы проанализировать ставки капитализации, чтобы получить значение, основанное на капитализированной стоимости чистой прибыли.
 
Начнем наш анализ с дохода. Потенциальный доход - это максимальный доступный доход при условии 100-процентной занятости при полной рыночной арендной плате. Возьмем гипотетический дом из 20 квартир со средней арендной платой 950 долларов в месяц. Оценочная компания предварительную оценку следующим образом:
 
►20 единиц X 950 долларов в месяц = ​​19 000 долларов в месяц
► 19 000 долларов X 12 месяцев = 228 000 долларов в год
 
Этот потенциальный валовой доход - это только отправная точка. На данный момент у нас мало информации для определения оценки или оценочной стоимости. Следующее, что нужно сделать оценочной компании, это учесть управленческие расходы и факторы вакансий. Очень немногие брокеры по продаже или владельцы квартир будут учитывать эти расходы, но менеджмент и вакансии являются частью расчетов любого хорошего андеррайтера. На большинстве рынков недвижимость такого размера требует затрат на управление в размере от четырех до пяти процентов от валового дохода. Далее оценочная компания смотрит на текущий уровень вакантных площадей на рынке аналогичной недвижимости. Если аналогичные объекты недвижимости, сдающиеся в аренду на местном рынке, имеют, скажем, пятипроцентную долю вакантных площадей, нам необходимо принять пятипроцентный коэффициент вакантности и для этой недвижимости. Теперь наш рабочий лист показывает следующее:
 
Валовой потенциальный доход = 228 000 долларов.
Пособие на вакансию (пять процентов) = 11 400 долларов
Валовой доход = 216 600 долларов
 Управление (пять процентов) = 10830 долларов
Валовой доход (после управления) = 205 770 долларов
 
Теперь мы должны рассмотреть фактические расходы, необходимые для повседневной эксплуатации объекта. Чаще всего нам следует предусмотреть расходы на налоги на недвижимость, страхование имущества (от опасности, ответственности, наводнения). Коммунальные услуги (газ, нефть, электричество, вода, канализация, кабельное телевидение). Мусор, ландшафтный дизайн, уборку снега. , уборка, контракты на обслуживание (лифт, обслуживание бассейна), профессиональные сборы (юридические, бухгалтерские), заработная плата и налоги на заработную плату, ремонт / техническое обслуживание и резервы на замену. Эти расходы будут широко варьироваться от собственности к собственности и от местоположения к местоположению. Некоторые арендаторы имеют отдельные счетчики, а некоторые арендодатели оплачивают все коммунальные услуги. Некоторые здания новые и не нуждаются в большом ремонте, как более старым объектам может потребоваться значительный бюджет на реконструкцию и ремонт. Потенциальный покупатель должен полностью проверить все расходы, указанные продавцом, И выполнить полную проверку собственности, чтобы внести в бюджет пропущенные предметы. Оценочная компания сделает некоторые оценки и продолжим развивать нашу проформу:
 
► Налоги на недвижимость = 30 000 долларов
► Страхование = 5000 долларов  (оценочно 250 долларов  за единицу)
► Газ / нефть = 10 000 долларов
► Электроэнергия = 5000 долларов
► Вода / канализация = 15 000 долларов
► Ремонт / техническое обслуживание = 15 000 долларов  (оценочная стоимость 750 долларов  за единицу)
► Персонал / Заработная плата = 15 000 долларов
► Резервы = 4 115 долларов  (приблизительно 2 процента валового дохода)
► Общие расходы = 99
115 долларов  ► Чистый доход = 106 655 долларов  (205 770 долларов - 99 115 долларов )
 
Мы начали с валового потенциала в 228 000 долларов и после тщательного анализа расходов пришли к чистой прибыли или чистой операционной прибыли (NOI) в размере 106 655 долларов. NOI является важной величиной в нашем анализе, а не суммой в 228 000 долларов. Стоимость этой собственности будет определяться этой суммой NOI. Теперь, когда мы знаем, какой тип денежной прибыли обеспечивает это свойство, пора подумать о стоимости. Какая недвижимость приносит годовой доход в размере 106 655 долларов? Ответ зависит от того ещё, что оценочная компания называет капитальной ставкой или ставкой капитализации.

Ставка капитализации - это годовая норма прибыли, которую инвестор стремится заработать на свои деньги. Сегодня доходность большинства банковских вкладов составляет менее одного процента. Все, что больше одного процента, лучше, чем доход от банка. Однако владение недвижимостью более рискованно, чем размещение денег на банковском счете с федеральной страховкой. Еще в начале 1980-х, когда процентные ставки были заоблачно высокими, банки выплачивали своим инвесторам двузначную прибыль. В то время инвесторам в недвижимость нужно было получать огромную прибыль, если они собирались заработать больше, чем банковский депозит.

Сегодня ставки капитализации могут варьироваться от 4% для объектов высшего качества в первоклассных местах до 10% и более для объектов низкого качества в более сложных местах. Предположим, что максимальная ставка для квартирной собственности в нашем примере выше составляет шесть процентов. Это означает, что наш инвестор ожидает получить шестипроцентный доход от покупной цены. Мы возьмем годовой денежный поток в размере 106 655 долларов, разделим на шесть процентов (0,06) и получим 1 777 583 доллара. Предположим на мгновение, что текущая ставка капитализации снижена до пяти процентов. Теперь стоимость будет 2 133 100 долларов. Значение будет увеличиваться и уменьшаться от используемой максимальной ставки.

Еще в 1980 году, когда ожидалось, что процентная ставка составит 15 процентов и более, эту недвижимость можно было оценить в 711 033 доллара. Чем ниже ставка капитализации (что означает меньшую доходность, которую ожидает инвестор), тем выше значение. И наоборот, чем выше ставка капитализации, тем ниже значение.
 
Подведем итог тому, что оценочная компания обсуждает. Две основные цифры, которые мы должны иметь для определения стоимости, - это чистая операционная прибыль и ставка капитализации. Все остальное - второстепенная. NOI разрабатывается после тщательного анализа свойства объекта. Ставка капитализации определяется условиями местного рынка и будет меняться по мере изменения процентных ставок. В большинстве случаев увеличение или уменьшение стоимости собственности связано либо с изменением чистой операционной прибыли (повышение арендной платы, сокращение расходов), либо с экономическими изменениями на рынке, которые влияют на ставки капитализации.